De acordo com o empresário Alex Nabuco dos Santos, o segmento de incorporação imobiliária e crédito opera em um equilíbrio delicado, especialmente quando confrontado com um cenário volátil de juros e inflação. O acesso ao financiamento é o oxigênio do ciclo de produção de novos empreendimentos, mas os desafios impostos pela alta taxa de juros, pela burocracia e pela escassez de recursos de longo prazo tornam a alavancagem um movimento de risco calculado.
Se você tem interesse em compreender o fluxo de capital, as estratégias para impulsionar empreendimentos e como distinguir as incorporadoras resistentes daquelas que se abalam com a instabilidade econômica, continue com a leitura!
O alto custo do financiamento e a taxa de juros elevada
O principal obstáculo para a incorporação imobiliária e crédito no Brasil é o alto custo do financiamento, diretamente atrelado à taxa de juros básica (Selic). Um ciclo produtivo longo, como o da construção civil, tem sua rentabilidade diretamente afetada por taxas elevadas, que elevam o custo final da obra e, consequentemente, o preço de venda ou locação dos imóveis.
Como considera o empresário Alex Nabuco dos Santos, a prioridade dos grandes bancos em destinar a maior parte do crédito imobiliário para a compra de imóveis prontos, em vez de financiar o ciclo de obra (produção), agrava a situação para pequenos e médios incorporadores. Isso os obriga, muitas vezes, a buscar fontes de financiamento mais caras ou a depender excessivamente da capitalização através das vendas na planta, o que adiciona risco ao projeto.
Alavancagem saudável: Quando o crédito é vantajoso?
Alavancar um projeto de incorporação imobiliária (tomar crédito para financiá-lo) é uma estratégia essencial para escalar os negócios e maximizar a rentabilidade do capital próprio. No entanto, é fundamental que essa alavancagem seja saudável e planejada com extrema precisão.
Como ressalta especialista Alex Nabuco dos Santos, a alavancagem só é vantajosa quando o custo do capital obtido é significativamente inferior à rentabilidade potencial do projeto, mesmo considerando um cenário volátil e o longo prazo de retorno. O uso de instrumentos como as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) ou Fundos de Investimento Imobiliário (FII) como fontes de captação pode oferecer alternativas para diversificar a estrutura de capital e reduzir a dependência das linhas de crédito bancário tradicionais.
Desafios de captação em meio à crise da poupança
A principal fonte de recursos para o crédito imobiliário no Brasil é a caderneta de poupança (SBPE). O cenário volátil e a alta taxa de juros têm provocado quedas nos depósitos de poupança, pressionando a disponibilidade de recursos para o financiamento tanto da construção quanto da aquisição.
Conforme expõe o empresário Alex Nabuco dos Santos, o setor precisa urgentemente de novas fontes de financiamento de longo prazo, como o mercado de capitais, e de um debate aprofundado sobre o impacto da tributação em instrumentos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Letras de Crédito do Agronegócio (LCA), que competem com o crédito habitacional. A sustentabilidade do mercado imobiliário depende da garantia de um fluxo de capital robusto e contínuo.
Governança e transparência como fatores de confiança
Em um cenário volátil, a confiança dos investidores e das instituições financeiras é crucial. Empresas de incorporação imobiliária com governança corporativa sólida, alta transparência na gestão de projetos e baixo nível de informalidade na mão de obra têm maior facilidade em acessar crédito e em condições mais favoráveis.
Como considera o especialista Alex Nabuco dos Santos, a profissionalização da gestão e a utilização de ferramentas de monitoramento de risco e de planejamento de custos, como o BIM (Building Information Modeling), são diferenciais competitivos que mitigam a percepção de risco por parte dos financiadores.
Planejamento estratégico para a resiliência!
O segmento de incorporação imobiliária e crédito continuará a enfrentar desafios do financiamento em um cenário volátil. A superação dessas barreiras exige mais do que apenas um bom projeto; requer um planejamento financeiro estratégico, busca por fontes de capital alternativas e uma gestão de risco rigorosa.
O futuro da incorporação imobiliária é construído com resiliência e inovação. As empresas que priorizarem a eficiência operacional, a transparência e a busca por soluções criativas para a captação de recursos estarão mais aptas a prosperar, contribuindo para a redução do déficit habitacional e para o desenvolvimento econômico do país.
Autor: Jormun Baltin Zunhika