Na avaliação de Alex Nabuco dos Santos, a ideia de que todo imóvel preserva valor automaticamente ao longo do tempo é uma simplificação que ignora fatores essenciais de mercado. Embora o ativo imobiliário tenha papel relevante na construção patrimonial, sua capacidade de atravessar ciclos depende de atributos específicos. A diferença entre um imóvel que sustenta valor e outro que se deteriora patrimonialmente está na combinação entre uso, localização, liquidez e adaptabilidade.
O erro mais comum ocorre quando a decisão de compra é guiada apenas por preço, percepção de escassez ou expectativas genéricas de valorização. Ativos patrimoniais sólidos exigem critérios técnicos que vão além do senso comum.
Uso funcional como base da preservação de valor
Alex Nabuco dos Santos analisa que a função do imóvel é o primeiro filtro patrimonial. Imóveis com uso claro e demanda recorrente tendem a manter relevância ao longo do tempo. Quando o uso é ambíguo, excessivamente específico ou dependente de condições muito particulares, o risco patrimonial aumenta.
A função precisa dialogar com a dinâmica urbana e econômica do entorno. Um imóvel que hoje atende a uma demanda específica pode perder atratividade se o contexto mudar. Ativos patrimoniais resilientes são aqueles capazes de manter utilidade mesmo quando o mercado se ajusta.
Localização que resiste ao tempo
Segundo Alex Nabuco dos Santos, localização patrimonial não é sinônimo apenas de bairro valorizado no presente. Ela envolve acesso, infraestrutura, integração urbana e probabilidade de manutenção da atratividade no futuro. Localizações que dependem de promessas ou de grandes transformações ainda incertas carregam risco adicional.
Áreas consolidadas, com múltiplos vetores de demanda, tendem a atravessar ciclos com menos volatilidade. Já regiões dependentes de um único fator econômico ou de um projeto específico ficam mais expostas a mudanças de cenário. A localização patrimonial é aquela que se sustenta mesmo quando expectativas se ajustam.
Liquidez como proteção patrimonial
Na leitura de Alex Nabuco dos Santos, liquidez é componente central da qualidade patrimonial. Um imóvel pode ter valor teórico elevado, mas, se não encontra compradores em momentos de ajuste, sua função patrimonial fica comprometida. A liquidez protege contra decisões forçadas e amplia opções estratégicas.
Imóveis com base ampla de compradores, tipologia conhecida e mercado ativo preservam liquidez relativa mesmo em ciclos seletivos. Ativos muito específicos, por outro lado, podem sofrer longos períodos de imobilização. Essa diferença pesa mais ao longo do tempo do que variações pontuais de preço. Liquidez, nesse sentido, é um seguro implícito do patrimônio.
Capacidade de adaptação ao ciclo
Como ressalta Alex Nabuco dos Santos, imóveis que se adaptam ao ciclo preservam valor com mais eficiência. Flexibilidade de layout, possibilidade de retrofit, mudança de uso ou atualização tecnológica reduzem risco de obsolescência. A incapacidade de adaptação transforma o ativo em passivo ao longo do tempo.
A adaptação não precisa ser imediata, mas viável. Ativos que permitem ajustes acompanham transformações econômicas, demográficas e regulatórias. Essa capacidade diferencia imóveis patrimoniais de ativos que dependem de condições estáticas para funcionar.
Manutenção, custo e desgaste patrimonial
De acordo com Alex Nabuco dos Santos, o custo de manutenção e o desgaste ao longo do tempo também influenciam a qualidade patrimonial. Imóveis mal construídos ou com sistemas ultrapassados exigem investimentos recorrentes que corroem retorno real. O patrimônio não se mede apenas pelo valor de mercado, mas pelo custo de preservá-lo.
Ativos patrimoniais eficientes equilibram durabilidade, manutenção previsível e facilidade de atualização. Quando o custo de manter supera o benefício de possuir, o imóvel perde função patrimonial, mesmo que o preço aparente estabilidade.
Patrimônio exige critério e visão de longo prazo
Na interpretação de Alex Nabuco dos Santos, nem todo imóvel merece ocupar espaço central em uma estratégia patrimonial. O ativo patrimonial é aquele que combina uso funcional, localização resiliente, liquidez relativa, capacidade de adaptação e custo de manutenção equilibrado.
Quando esses critérios são ignorados, o imóvel pode se tornar apenas um bem imobilizado, sem eficiência patrimonial real. Ao aplicar uma leitura mais técnica, decisões deixam de ser guiadas por expectativas genéricas e passam a se alinhar a fundamentos duradouros.
Construir patrimônio imobiliário é menos sobre quantidade e mais sobre qualidade. Essa distinção é o que sustenta valor ao longo do tempo e diferencia decisões bem posicionadas de escolhas que envelhecem mal com o ciclo.
Autor: Jormun Baltin Zunhika